今年下半年,随着中标率上升和认购率下降,全国房地产市场普遍降温。

上半年一房难求,下半年却将精装修改为毛坯以变相降价,武汉楼市似乎在一夜之间由卖方市场变为买方市场。

“已经几个月没有涨价了,选房的人也没有那么多了”,近日在武汉光谷从事新房和二手房买卖的郑腾(化名)向记者说道。

在他看来这是“反常态”的。

上半年武汉三镇各区域似乎都处于无房可卖的境地,新房一经开盘即被抢空,中签概率大概1/3,大部分选房者只能空手而归,二手房价格反而比新房高出很多。

而下半年大部分开盘项目认购率下降,推出房源不能售罄,部分楼盘悄然将精装交付改为毛坯交付,变相降价。

对此,思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示,这是供地过多,供应量过大带来的后遗症,一二线城市都是这样的情况。

事实上,2018年全国楼市都经历了上半年的炙手可热和下半年的降温。

上半年经历了“万人抢房”、中签率普遍低于20%的杭州新房市场,从7月份开始中签率逐渐提高,据钱江晚报报道,7月份入市的楼盘中签率普遍提高,也有些楼盘因报名人数不到预售房源套数而不用摇号。

中国豪宅研究院院长朱晓红在接受记者采访时表示,近期政策稍微有松绑的迹象,但2019年绝对不会全面放松,只会在“房住不炒”的大方针下有略微的松绑。

上半年中签率低2018年5月底,杭州融信澜天404套房和华夏四季约160套房公开摇号,登记摇号名额分别为11927组和6687组,“万人抢房”的壮观景象之下,中签率只有3%。

随后的一周,杭州萧山旭辉宝龙东湖城、融信永兴首府、融创东麟府、远洋雁归里、融创望海潮、中旅名门府等多个楼盘集中供货,房源共约600套。

根据杭州公证处摇号结果,旭辉宝龙东湖城中签率只有2%,融信永兴首府为8.82%,融创东麟府为11.2%。

6月11日,杭州市国立公证处官网上公布了旭辉宝龙东湖城于6月3日取得预售许可的80套房源摇号结果,3990人报名,却有3910人陪跑,中签率只有2%。

上半年,这种“中签率”低的现象普遍存在,尤其是在热点二线城市。

5月上旬,记者在武汉走访了各个区域代表性楼盘,中签率普遍在三成左右,汉阳四新等热门地区则更低。

6月14日,南京河西新城区域三个项目开盘,共1475套房源,报名人数高达21138人,约14个人抢一套房。

其中佳兆业城市广场共485套房源,吸引了12591人登记,约27个人抢一套房。

另外两个项目中签率也都没有超过15%。

在杭州、武汉、南京、成都、西安等地,政府对区域内一手房源的价格进行限制,如果开发商报价过高,将很难取得预售证。

而一二手房“差价”形成了“僧多粥少”的局面,一个项目往往吸引几倍于房源数量的客户前往登记。

去年武汉、杭州、南京等城市屡现“炒卖房号”、收“茶水费”等现象,对此,今年上半年多个城市推出了摇号选房的政策。

下半年认购率下降情势在7月份以后急转直下。

据钱江晚报报道,7月底位于奥体南的某楼盘首开选房,292套房源,共有591户购房意向家庭进行了登记。

然而在所有报名的意向客户都选完房之后,仍剩余50余套房源,弃选率近60%。

7月入市的46个楼盘中,仅8个中签率在10%以下,因为报名人数不到预售房源套数而不用摇号的楼盘则有5个。

上半年由于市场炙手可热,开发商普遍要求购房前先验资,在杭州萧山区,中旅名门府的购房意向者需要在指定的银行网点开设个人账户,存入相应现金存款,刚需存款90万,改善型客户最多需存款300万,并提供前述指定银行的存款证明书或验资确认书。

存款不得用于其他消费,若于公示结束日前存款余额低于要求验资的存款金额,将取消摇号及选房资格。

但下半年要求验资的项目明显减少,据钱江晚报报道,7月份领出预售证的46个楼盘,其中22个不需冻结资金,所有临安楼盘均无需冻结,还有一部分萧山、余杭、富阳的楼盘,也无需冻结。

上半年中签率与杭州一样惊人的成都,下半年认购率急剧下降。

据成都当地媒体报道,上周成都16个住宅项目公开摇号开盘,共累计推出房源3686套房源,却只认购1206套,认购率下跌到33%。

11月份武汉新房集中供货,绿城兰园、东原启城、新力城、华侨城原岸、远洋东方境世界观、保利城、万科春和景明、光谷国际188社区、海伦小镇等约40个项目取得预售许可,但大部分认购率都没有达到100%。

变相降价在认购率不足而又需要集中冲业绩的下半年,开发商将此前宣传的精装修交付改为毛坯交付,以达到悄然降价的目的。

武汉华侨城原岸9月底推出高层精装房,均价约2.8万-3.1万元/平米,包含4000元/平米的装修。

2个月后,在加推T11-T12号楼建筑面积约135-170平米户型时,则变成了均价2.5万元/平米,毛坯交付。

武汉南湖东岸某高端项目上半年开盘均价2.7万元/平米,包含3500元/平米的装修,10月份推出毛坯房源,价格为2.4万元/平米。

而作为变相涨价的重要手段,精装修交付、“双合同”上半年几乎成为武汉楼盘的普遍现象,也是开发商在市场火爆时为规避政府限价的一种手段。

多名营销人员告诉记者,武汉每一个项目每一批开盘房源均需要在住建局申报备案价,如果超过预期,便不予审批通过,因此目前武汉的新房价格普遍低于二手房,在此情况下,开发商将房屋精装交付,购房者需要签订毛坯和装修两个合同。

2018年这一年,房地产市场由热变冷,市场主动权又回到购房人手中。

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